Аренда жилья с правом выкупа: Альтернатива Ипотеке в период кризиса

Аренда жилья с правом выкупа: Альтернатива Ипотеке в период кризиса
17 Июн 2020

Экономический кризис, связанный с пандемией covid-19, а также некоторые изменения в тасации недвижимости, инициированные Банком Испании, судя по всему, приведут к тому, что потенциальные покупатели жилья, не имеющие достаточных сбережений, не смогут теперь получить доступ к ипотеке. Что же может помочь оживить рынок недвижимости Испании? Эксперты портала Idealista считают, что аренда жилья с возможностью выкупа может стать хорошей альтернативой ипотеке и помочь активизировать рынок.

Что изменилось в политике оценки жилья?

Уже в апреле Банк Испании, понимая, что эпидемия коронавируса приведет к приостановке сделок с недвижимостью, направил рекомендательное письмо в самые крупные тасационные ассоциации страны. В письме Банк предупредил оценщиков о том, что в период карантина и последующие месяцы будет сложно устанавливать корректную цену на жилье традиционными методами, в том числе из-за возможного падения цен на испанскую недвижимость в пост-ковидный период, и порекомендовал использовать альтернативные методы оценки.

Одним из предлагаемых способов тасации Банк Испании считает «метод, основанный на индексации арендной платы»: оценщики должны просчитать возможные доходы от сдачи в аренду данного жилья (на какие сроки его можно сдавать, по какой цене и пр.) и, исходя из этих расчетов, вывести стоимость объекта.

Эксперты по ипотечному кредитованию считают, что подобным образом оценочная стоимость жилья будет занижена, что не позволит многим клиентам банков получить достаточный для покупки кредит. В таком случае, единственным способом купить выбранный объект будет договориться с продавцом о снижении цены, что не всегда возможно.

Однако есть и другой вариант для покупки жилья тем, кто не сможет получить ипотеку,- это аренда с правом выкупа.

Что такое «Аренда с правом дальнейшего приобретения недвижимости»?

Арендодатель (он же продавец) заключает с арендатором контракт, в котором прописывается исключительное право арендатора на покупку сдаваемого жилья в течение определенного срока и по фиксированной цене.

Надо отметить, что это именно «право», а не обязанность. То есть, арендатор может и не покупать данный объект, если не захочет.

В подобных контрактах, как правило, есть пункт о том, что, в случае свершившейся покупки, из полной стоимости недвижимости вычитаются все выплаты, сделанные за весь срок аренды.

Также, продавец может потребовать от покупателя-арендатора залог за предоставление эксклюзивного права на покупку данного жилья в течение оговоренного срока. Данный залог является невозвратным: арендатор его теряет при отказе от приобретения объекта.

Плюсы и минусы «аренды с правом выкупа»

Интересный момент подобной покупки жилья это то, что на долю покупателя-арендатора приходятся сплошные преимущества, тогда как для продавца такая операция имеет массу недостатков.

Преимущества

Главный плюс для арендатора - это возможность пожить в выбранной квартире или доме до его приобретения; выяснить, соответствует ли объект его ожиданиям и принять взвешенное решение: брать или не брать.

Кроме того, у потенциального покупателя есть время найти дополнительное финансирование (ипотеку) для дальнейшего выкупа жилья.

Еще одним большим преимуществом для арендатора является то, что стоимость объекта фиксированная, поэтому, если цены на рынке недвижимости вырастут к моменту покупки, стоимость конкретно этого жилища останется прежней.

Есть плюсы и для продавца: сдача жилья в аренду с правом выкупа, особенно, в период кризиса, может привлечь больше потенциальных покупателей, чем прямая продажа.

Какие же у подобной операции недостатки?

Если владелец хочет побыстрее продать свою собственность, то этот тип контракта ему не подойдет. Тем более, что никакой гарантии, что жилье будет куплено арендатором - нет. Также, в случае отказа арендатора от покупки, жилье вернется к владельцу, скорее всего, в гораздо худшем состоянии, чем до сдачи. К минусам такой сделки также можно отнести невозможность продать свою собственность другим потенциальным покупателям, если они вдруг появятся.

Владельцу сдаваемой недвижимости также надо иметь ввиду, что по принятым недавно поправкам к закону, минимальное действие контракта аренды продлевается до 5 лет. То есть, если арендатор решил не покупать объект в течение срока, оговоренного в контракте (например, 2 года), то он все равно будет иметь право на проживание в арендованной квартире до конца минимального срока аренды (то есть еще 3 года).

Налогообложение сделок по аренде с правом выкупа тоже можно отнести к недостаткам этой операции, так как они облагаются налогом как на аренду, так и на покупку недвижимости, что не выгодно ни продавцу, ни покупателю.

По материалам портала Idealista

недвижимость в Испании аренда в Испании ипотека в Испании