Покупка жилья в Испании: процедура и документы (от А до Я)

Покупка жилья в Испании: процедура и документы (от А до Я)
30 Июл 2020

Приобрести квартиру или дом в Испании — это мечта многих жителей России, Украины и других стран бывшего СССР и Европы. Сложно ли это? При наличии необходимых средств и понимания всей процедуры покупки — вовсе не сложно, особенно, если вы поручите проведение сделки достойным доверия риэлторам.

В первую очередь, хорошо бы определиться с целью покупки — для чего вам нужна недвижимость: для себя любимого или в качестве инвестиции - для сдачи в аренду или для последующей продажи. От этого решения зависит — что и где надо искать.

Когда вы уже нашли «дом вашей мечты», начинается бюрократическая канитель.

Договор бронирования (Contrato de Arras)

После окончательного выбора, с хозяином жилья или его представителем (агентством недвижимости) заключается предконтракт или, как его еще называют, договор бронирования, при подписании которого на счет владельца (именно владельца, а не риэлторской компании или агента) вносится залог в размере от 3 тысяч евро. Сумма залога зависит от стоимости выбранного объекта. Как только залог внесен, объект снимается с продажи и начинается процесс оформления.

Кстати, не забудьте о том, что до подписания даже предконтракта, неплохо бы проверить юридический статус квартиры: кто является владельцем жилья, какова его реальная площадь, нет на нем каких-либо обременений (долгов по общественному сбору — комунидад, долгов за свет и воду и пр.). Подробная информация есть в Государственном Реестре Недвижимости (Registro de Propiedad): любой нормальный риэлтор заранее предоставит вам выписку из реестра (Nota Simple). Если вы проводите сделку сами, то и запросить эту выписку можете сами — лично или на официальном сайте Реестра.

Как получить Номер Иностранца

Главный документ, получением которого надо озаботиться — это NIE (Número de Identidad de Extranjero — Идентификационный и Налоговый Номер Иностранца). Без НИЕ купить недвижимость (а также, автомобиль, яхту и некоторые другие полезные вещи), или открыть счет в испанском банке - невозможно.

Идеально, если вы сможете запросить NIE в консульстве Испании, расположенном в вашей стране, и приедете уже с ним – это не столько упростит, сколько убыстрит процесс покупки жилья и оформления документов.

Какие документы необходимо предоставить для подачи прошения на получение НИЕ в Испании:

  • Действующий загранпаспорт с испанской визой и копия всех страниц паспорта.

  • 2 цветных фотографии 3х4 см.

  • Документальное подтверждение для получения номера иностранца (например, предконтракт на определенный объект недвижимости, расположенный на территории королевства).

  • Заявление на получение идентификационного номера в двух экземплярах (формуляр можно скачать здесь).

  • Квитанцию об оплате государственной пошлины (стоимость - 9,64 евро). Форму для оплаты пошлины можно заполнить и скачать здесь.

Как долго нужно ждать получения NIE и на какой срок его выдают

Срок предоставления Номера Иностранца в Испании, по закону, — не более 5 дней. В реальности, иногда приходится ждать дольше.

У Номер Иностранца нет срока годности: его присваивают один раз и навсегда.

Открытие счета в испанском банке

Следующим шагом после получения Номера Иностранца является открытие счета в одном из испанских банков. Одним из оснований для открытия счета в банке Испании для нерезидентов является предварительный контракт на покупку или аренду жилой или коммерческой недвижимости. Можно открыть счет и под создание бизнеса. Не забудьте, что в любом случае, к моменту обращения в банк у вас уже должен быть номер иностранца (NIE), который можно получить как в стране проживания, так и в местном отделении миграционной службы Испании.

Какие документы необходимы для открытия счета:

  • Действующий загранпаспорт;

  • Справку о доходах за прошлый год (в России это 2-НДФЛ или 3-НДФЛ);

  • Выписку со счета из банка своей страны за последние 3-6 месяцев;

  • Документ, подтверждающий адрес (квитанция за свет подойдет);

  • Другие документы, подтверждающие происхождения средств.

Подробно о том, как открыть банковский счет в Испании можно прочитать здесь.

Ипотека в испанском банке

Если для покупки недвижимости в Испании вам не хватает имеющихся средств, то вы можете запросить ипотечный кредит в одном из испанских банков.

Процентные ставки по ипотеке в Испании не высоки — в 2019 году они составляли в среднем от 2,2% до 3,5%. Ипотека обычно дается на срок от 5 до 30 лет максимум. Банк рассматривает запрос на ипотеку около 4 недель: за это время он также делает тасацию (т. е. оценку) приобретаемого объекта, оплата которой ложится на плечи покупателя недвижимости. Тасацию проводят независимые эксперты: на основании их оценки банк принимает решение о выдаче кредита и его сумме, которая для нерезидентов Испании не может быть более 70% от оценочной стоимости покупки. В реальности, банки редко дают больше 50-60% нерезидентам Испании или других европейских стран.

Подробно о получении ипотечного кредита в испанском банке, в том числе, обо всех условиях и документах, которые необходимо предоставить можно узнать здесь.

Нотариальное подписание купчей и получение свидетельства о праве собственности

Когда все формальности, наконец-то, соблюдены, все документы оформлены и получена ипотека (при необходимости) — можно отправляться к Нотариусу и подписывать контракт купли-продажи. Оплата, как правило, производится чеком (чеки и переводы принимаются только от испанских банков) на имя предыдущего владельца недвижимости и заверяется Нотариусом в момент совершения сделки. После подписания купчей, свежеиспеченный владелец «домика в Испании» получает ключи и может начать наслаждаться своей новой собственностью, так как после подписания договора у Нотариуса вы сразу же входите в права собственника, несмотря на то, что Государственная регистрация купчей длиться еще около полутора месяцев. На основании выданного вам у Нотариуса Свидетельства, вы имеете право подать на визу собственника, которая оформляется на 2 года.

Что добавить ко всему сказанному? Не забудьте в течение 30 дней с момента подписания купчей оплатить все налоги, а также перевести на свое имя контракты с электрической компанией и по водоснабжению.

Вам не придется заботится обо всех тонкостях приобретения «домика у моря», если вы обратитесь в компанию Коста Реал, которая уже более 26 лет успешно работает на рынке недвижимости Испании, и позволите нашим агентам взять на себя решение всех бюрократических вопросов, связанных с покупкой и продажей вашего жилья в Испании.

справочник покупателя недвижимость в Испании